6·27 대책 이후, 한국 주거 시장에 무슨 일이? 전세 품귀·대출 절벽·월세 시대의 서막

‘전세의 월세화’ 본격 가속

2025년 하반기, 서울과 수도권 주택 시장에서는 뚜렷한 변화가 나타나고 있습니다.
바로 전세에서 월세로의 대규모 이동 이른바 ‘전세의 월세화’입니다.

국토교통부에 따르면 올 상반기 전국 주택 임대차 거래 중 월세 비중이 61.4%로 사상 처음 60%를 돌파했습니다. 서울은 63.7%, 수도권은 60.1%가 월세 계약입니다.

 

이 현상은 단순한 시장 흐름이 아니라 정부 정책과 전세 시장 구조 변화가 맞물린 결과입니다.
특히 6월 말 발표된 6·27 부동산 대책이 결정타로 작용했죠.

 

6·27 대책, 전세 시장을 흔들다

6·27 대책은 수도권 주택담보대출 한도를 6억 원으로 제한하고 ‘소유권 이전 조건부 전세대출’을 금지했습니다.
또한 유주택자 전세퇴거자금 대출 한도를 1억 원으로 축소했고 신축 아파트 전세대출도 제한됐습니다.

 

이로 인해 전세 매물 공급이 급감했습니다. 2024년 말 5만 건대였던 서울 전세 매물은 2025년 8월 기준 2만 2000 건대로 절반 이하로 줄었고 데일리안 보도에 따르면 서울 주요 대단지 아파트의 전세 매물이 ‘0건'인 경우도 속출했습니다.

 

 

월세 500만 원 시대, 강북도 예외 없다

전세 매물은 줄었지만 주거 수요는 그대로입니다. 결과적으로 월세 가격이 가파르게 상승하고 있습니다.

 

강남구 개포자이프레지던스 전용 132㎡ : 보증금 3억 + 월세 1000만 원

용산 한남동 하이페리온2차 전용 227㎡ : 보증금 1.5억 + 월세 2000만 원

성수동 아크로서울포레스트 전용 198㎡ : 보증금 5억 + 월세 3700만 원

심지어 강북에서도 월세 400만 원대 계약이 등장했습니다.

예를 들어 동대문구 청량리역 인근 신축 아파트가 보증금 5000만 원에 월세 400만 원에 거래된 사례가 나왔습니다.

 

전세 구하기, 점점 더 어려워진다

공급 절벽과 대출 규제 외에도 기존 세입자의 계약갱신청구권 사용이 매물 부족을 심화시키고 있습니다.

서울 전·월세 거래 중 갱신 계약 비중은 7월에 41.9%로, 한 달 새 4.7% p 상승했습니다.

 

또한 7월 21일부터 전세보증금반환보증 비율이 90% → 80%로 축소돼 세입자의 대출 여력이 더 줄었습니다.

결국 전세를 선택하고 싶어도 자금 조달이 어려워 보증부 월세나 순수 월세로 이동할 수밖에 없는 구조가 된 것입니다.

 

전문가 진단: 월세 시대는 ‘거스를 수 없는 흐름’

권대중 교수(서강대) : “전세 시세는 오르는데 대출 한도는 줄어들면, 보증부 월세가 먼저 급증할 수밖에 없다.”

서진형 교수(광운대) : “아파트 전세 쏠림 현상 속에서 월세 선택이 늘어날 것.”

박합수 교수(건국대) : “DSR 규제가 전세대출에도 적용되면, 반전세·월세 전환은 불가피하다.”

 

여기에 2026년 서울 아파트 입주 물량이 2만 4000가구로 올해 대비 절반 수준에 그칠 예정이라 전세 품귀는 더욱 심화될 전망입니다.

 

'전세’는 사라질까?

전문가들은 전세 제도가 단기간에 완전히 사라지진 않을 것으로 보고 있습니다.
다만 ‘순수 전세’의 비중은 계속 줄고 보증금을 낮춘 반전세와 월세 계약이 주류가 될 가능성이 큽니다.

 

정부가 월세 세액공제 확대, 청년·신혼부부 주거비 지원, 공공임대 공급 확대 같은 대응책을 마련하지 않으면 저소득층·청년층 주거 불안이 가속화될 수 있다는 우려도 큽니다.